Thị trường shophouse đối mặt với thách thức
Trong thời gian gần đây, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) tại Hà Nội đã chứng kiến sự tăng trưởng về dòng vốn đầu tư cũng như giá bán. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phân khúc này vẫn chưa phát huy tối đa vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà.
Phân khúc shophouse đang kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp.
Tỷ lệ lấp đầy thấp do thiếu sức hút
Shophouse là loại bất động sản đa năng, kết hợp giữa không gian nhà ở và khu vực kinh doanh, thường được xây dựng trong các khu đô thị sầm uất. Trong 5 năm qua, shophouse tại Hà Nội ghi nhận giá trị tăng trưởng trung bình hàng năm từ 11-16%. Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình của shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, giá shophouse tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m². Điều này cho thấy nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn còn tồn tại. Tuy nhiên, thực tế khai thác kinh doanh lại cho thấy một bức tranh khác với tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.
Nguyên nhân dẫn đến tỷ suất cho thuê thấp
Chuyên gia Savills chỉ ra một số nguyên nhân chính dẫn đến tỷ suất cho thuê thấp của shophouse, bao gồm sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại quy mô lớn với vận hành chuyên nghiệp và lưu lượng khách ổn định. Bên cạnh đó, mô hình cho thuê shophouse thiếu linh hoạt khi khách thuê phải thuê toàn bộ căn nhà, dẫn đến giá thuê cao hơn nhu cầu sử dụng thực tế.
Ngoài ra, việc chia sẻ lối đi chung và sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại. Giá thuê shophouse cũng thiếu tính ổn định do bị chi phối bởi biến động giá bất động sản, trong khi các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Lựa chọn mô hình vận hành đúng để đảm bảo hiệu quả đầu tư
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, và thiết kế của shophouse. Vị trí lý tưởng là nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định, và tiềm năng tiêu dùng thực sự.
Thiết kế shophouse cần linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng, với mặt tiền rộng tối thiểu 5m và lối đi tách biệt cho chủ nhà và khách thuê. Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý và năng lực của chủ đầu tư.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhấn mạnh rằng đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng” để tránh những nỗi lo dài hạn.