Sau một năm tăng giá nóng bỏng, thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc khi nguồn cung tăng vọt và một số nhà đầu tư bắt đầu “cắt lỗ” để thoát vị trí.

Tổng quan thị trường căn hộ Hà Nội 2025

Trong bối cảnh toàn quốc các dự án bất động sản đang mở bán mạnh mẽ, Hà Nội vẫn giữ vai trò là một trong những trung tâm giá bất động sản cao nhất. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026, năm 2025 có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở mới được đưa ra thị trường – tăng 88% so với 2024 và đạt mức cao kỷ lục trong chu kỳ 2019‑2025.

Những con số nổi bật

• Quý IV/2025: hơn 42.000 sản phẩm mới, tăng 24% so với quý III và 48% so với cùng kỳ năm trước.
• Phân khúc chung cư cao cấp chiếm hơn 25% nguồn cung mới (≈20.000 căn), với mức giá trên 100 triệu đồng/m² – gần 10 lần so với năm 2024.
• 85% căn hộ mới ở Hà Nội và TP HCM cũ có giá trên 80 triệu đồng/m².

Nguyên nhân nguồn cung bùng nổ

Những dự án đang triển khai và những sản phẩm dự kiến hoàn thiện trong tương lai tạo ra một kho dự trữ khổng lồ. Dù nguồn cung xã hội đang được cải thiện, nhưng vẫn chưa bắt kịp tốc độ tăng của nhà ở thương mại, khiến mức giá trung bình của căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m² – tăng 40% so với 2024.

Động lực tiêu thụ

VARS cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Hơn 75% giao dịch là người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Hiện tượng “cắt lỗ” và tâm lý FOMO

Trong giai đoạn tăng giá nhanh, một bộ phận nhà đầu tư mua bất động sản chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) đã bắt đầu rao bán với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” để thanh lý tài sản.

Chuyên gia VARS, ông Lê Đình Chung nhấn mạnh hiện tượng này chỉ mang tính cục bộ, tập trung ở những khu vực giá tăng quá nhanh. Trung tâm thành phố vẫn duy trì mức giá ổn định, trong khi các khu vực ngoại vi có xu hướng giảm nhẹ.

Dự báo xu hướng 2026

Với nguồn cung vẫn duy trì ở mức cao và lãi suất vay ngân hàng có dấu hiệu tăng, thị trường sẽ tiếp tục «sàng lọc» các dự án có giá trị thực. Người mua nhà ở thực sẽ có thêm không gian đàm phán, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy sẽ phải tái cấu trúc danh mục để giảm rủi ro.

Trong bối cảnh này, các nhà phát triển lớn vẫn giữ ưu thế nhờ khả năng tài chính và thương hiệu, nhưng các dự án có giá hợp lý và vị trí thuận lợi sẽ thu hút phần lớn dòng vốn.

Những người đang cân nhắc mua nhà năm 2026 nên tập trung vào các dự án có tiềm năng tăng giá dài hạn, đồng thời theo dõi sát sao các chỉ số thanh khoản và xu hướng lãi suất.

Hãy chia sẻ quan điểm của bạn về xu hướng giá căn hộ Hà Nội trong phần bình luận bên dưới và theo dõi chúng tôi để cập nhật những phân tích sâu hơn.