Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu đầu tư, dù nhu cầu ở thực vẫn giữ vị trí quan trọng.
Tổng quan thị trường bất động sản năm 2025
Năm 2025, ngành bất động sản kết thúc với một loạt chỉ số tích cực, góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế‑xã hội. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) và trung tâm nghiên cứu thị trường VARS IRE, tổng số dự án nhà ở mới được đưa ra thị trường đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019‑2025.
Nguồn cung kỷ lục 2019‑2025
Trong 7 năm qua, có hơn 128.000 căn nhà ở mới được công bố, tăng 88% so với năm 2024. Quý 4/2025 riêng lẻ ghi nhận hơn 42.000 dự án mới – tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Hình ảnh dưới đây minh hoạ quy mô nguồn cung:
Mặc dù tổng nguồn cung tăng nhanh, sự chênh lệch giữa cung và cầu vẫn tồn tại. Ở miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại với giá trung bình 80 triệu đồng/m² đã giúp cân bằng thị trường ở một số khu vực. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh nhưng chưa kịp bù đắp cho nhu cầu nhà ở thương mại, dẫn đến áp lực giá tăng.
Phân bố khu vực nguồn cung
- Miền Bắc: chiếm 48% tổng nguồn cung, duy trì vị thế dẫn đầu.
- Miền Nam: nắm 37% nhờ hàng loạt dự án mới sau giai đoạn “trầm lắng”.
- Miền Trung: giữ ổn định ở mức 15%.
Đối với doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn vẫn là lực lượng chi phối, dù trong quý 4 nguồn cung có phần cạnh tranh hơn.
Thanh khoản và xu hướng hấp thụ
Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu VARS và Giám đốc SGO Homes, cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình năm 2025 đạt 68% – tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Ba quý đầu năm, dù giá cao, nhiều dự án vẫn duy trì mức hấp thụ tốt nhờ:
- Những người mua nhà ở thực tăng cường.
- Đầu tư gia tăng, đặc biệt là các nhà đầu tư trẻ với ưu đãi tài chính.
Quý 4, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và lãi suất vay ngân hàng bắt đầu “nhích lên”.
Đầu tư – Động lực chủ chốt
Phân tích của ông Chung chỉ ra rằng hơn 75% giao dịch năm 2025 xuất phát từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó 10% là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua nhà lần đầu đang tăng nhờ chính sách ưu đãi và các hình thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.
Biến động giá và các phân khúc tiêu biểu
Giá nhà ở tiếp tục “đi lên” và thiết lập mức mới tại hầu hết các khu vực:
- Nhà ở thấp tầng & đất nền: tăng 5‑10%; đất nền tăng tới 20% do nguồn cung khan hiếm.
- Thị trường thứ cấp: giá nhà thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.
- Căn hộ chung cư cao cấp: Hà Nội trung bình 100 triệu đồng/m² (+40% so với 2024); TP. Hồ Chí Minh 111 triệu đồng/m² (+23%); Đà Nẵng 83 triệu đồng/m² (+14%).
Trong phân khúc biệt thự và liền kề, dù giá tăng mạnh, thanh khoản vẫn hạn chế vì dự án chưa hoàn thiện và hạ tầng chưa đồng bộ.
Những điểm cần lưu ý cho nhà đầu tư 2026
1. Tiếp tục tập trung vào các dự án có hạ tầng hỗ trợ – các khu đô thị đã có trường học, bệnh viện và mạng giao thông công cộng sẽ giữ giá ổn định.
2. Ưu tiên nguồn cung ở miền Nam – khu vực này đang mở rộng nhanh, cung cấp cơ hội sinh lời tốt hơn.
3. Theo dõi xu hướng lãi suất – khi chi phí vay tăng, nhu cầu đầu tư có thể giảm nhẹ, ảnh hưởng đến tốc độ tăng giá.
4. Đánh giá rủi ro “cắt lỗ” – một số nhà đầu tư đã mua vào khi thị trường “nóng” và hiện đang bán tháo để giảm lỗ; tránh đầu tư vào các dự án chưa có nền tảng hạ tầng vững chắc.
Với bối cảnh nguồn cung dồi dào và nhu cầu đầu tư vẫn mạnh, thị trường bất động sản 2026 dự kiến sẽ duy trì đà tăng, nhưng mức tăng sẽ dần ổn định hơn. Các nhà đầu tư thông thái cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa tiềm năng lợi nhuận và rủi ro tài chính.
Phan Nam