Nội dung chính
Đầu tiên, bất động sản không phải là ưu tiên vay vốn
Theo TS. Cấn Văn Lực, Trưởng phòng Kinh tế BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do vậy, các dự án bất động sản phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống.
Hệ số K – rào cản chi phí đất
Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc thị trường. Các tỉnh lớn như Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng.
Điều đáng lo ngại là hệ số K chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu. Theo ông Hiệp, thời gian từ khi bảng giá đất được công bố tới khi có hệ số K có thể lên tới 6 tháng – thời gian mà dự án không thể nộp tiền sử dụng đất và tiến hành thi công.
Kiến nghị của doanh nghiệp
- Xem lại cách thức ban hành hệ số K, giảm thời gian chờ đợi.
- Thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt, tránh mức K quá cao khiến dự án không khả thi.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết vướng mắc pháp lý
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và ≥75% người sử dụng.
- Rà soát lại các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bao gồm dự án khẩn cấp và dự án quốc gia.
- Đơn giản hoá quy hoạch cho đấu giá/đấu thầu, không còn yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ: giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần giấy tờ bổ sung.
Đề xuất trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi (VNREA) cho rằng doanh nghiệp cần thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp cân đối dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Đồng thời, quyền thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên tiền thuê đã nộp sẽ hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Đánh giá xu hướng lãi suất 2025‑2026
Theo TS. Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 dự kiến tăng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, trong khi cho vay mua‑sửa nhà tăng 14‑15 %.
Mặc dù doanh nghiệp đã phát hành 123,5 ngàn tỷ đồng trái phiếu (tăng 40 % so với 2024), tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, khiến ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất lên mức mới.
Ông Lực khuyên doanh nghiệp:
- Tiên phong nắm bắt thay đổi pháp lý, giảm đầu tư dàn trải.
- Tái cấu trúc sản phẩm sang phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội – nơi còn thiếu hụt nghiêm trọng.
Định danh bất động sản – Ngăn ngừa đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gán mã định danh điện tử cho mỗi lô đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ:
- Giảm thủ tục hành chính, tăng tính minh bạch.
- Ngăn ngừa “hai giá”, hạn chế đầu cơ và gom hàng.
- Định danh môi giới cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
So sánh quốc tế, ông Takayama Yasushi (Giám đốc Tài chính Nhà ở Nhật Bản) nhấn mạnh Japan đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất thấp, thời hạn vay dài, và sự điều tiết dân cư qua phát triển nhà ở ven đô – một mô hình có thể tham khảo cho Việt Nam.